Как риелтору находить покупателей в чатах: запросы «ищу 2-комнатную» под ваши объекты

Каждый день в чатах о недвижимости люди прямо пишут, что им нужно: «ищу двушку на ФМР до 9 млн, можно без ремонта», «рассмотрю дом в Энке, ипотека одобрена», «нужна однушка в аренду возле парка Галицкого, с животными». Это готовые заявки: человек сам сформулировал район, бюджет и условия. Вопрос только в том, кто из риелторов увидит сообщение первым.

В этой статье разберём, где искать такие запросы, как отличать их от шума, почему поиск по ключевым словам даёт больше мусора, чем заявок, и как выстроить работу, чтобы подходящий запрос не утонул в ленте за полчаса.

Где люди пишут, что ищут недвижимость

Запросы покупателей и арендаторов появляются в нескольких типах чатов. У каждого своя аудитория и свой тон.

Городские и районные чаты. «Барахолка Краснодара», чаты ЖК и микрорайонов, чаты новосёлов. Здесь пишут сами покупатели — часто коротко и без деталей: «кто продаёт однушку в нашем доме?». Конкуренция риелторов ниже, но и запросов меньше.

Чаты недвижимости по городу. Общие площадки, где публикуют объявления и запросы вперемешку. Самый большой поток, но и самая высокая конкуренция: на удачный запрос за первые десять минут отвечают несколько агентов.

Риелторские чаты и чаты совместных продаж. Коллеги пишут запросы своих клиентов: «Есть покупатель на 3к в Гидрострое, наличные, до 12 млн, кто с объектом — в личку». Это самые качественные заявки: клиент уже проверен коллегой, условия известны, а сделка идёт с разделением комиссии.

Чаты переезжающих. Люди из других регионов, которые присматривают жильё на юге. Запрос часто размытый («где лучше жить с детьми до 8 млн?»), но бюджет реальный, а выбор района — поле для экспертизы риелтора.

Если вы работаете в одном городе, достаточно двадцати–тридцати активных чатов. Больше обычно означает не больше заявок, а больше шума, который нужно просматривать.

Как отличить запрос от шума

В тех же чатах пишут и то, что к вам не относится: объявления других агентов, вопросы про управляющие компании, споры о застройщиках, поиск сантехника. Живой запрос покупателя обычно узнаётся по трём признакам.

1. Человек сам ищет объект, а не предлагает его. «Ищу», «рассмотрю», «нужна», «подберите» — да. «Продаю», «сдаю», «в продаже» — нет, это предложение.
2. Есть хотя бы одно условие: тип объекта, район, бюджет, срок, способ оплаты. «Ищу квартиру» без деталей — повод уточнить, но не готовая заявка.
3. Запрос свежий. Покупатель, который написал три недели назад, почти наверняка уже получил десяток предложений. Ответ на такое сообщение всё ещё возможен, но рассчитывать стоит на свежие.

Отдельно стоит смотреть на запросы коллег: «клиент ищет» от риелтора — это такая же заявка, только с посредником. Отвечать на неё стоит сразу объектом, а не вопросом «а какой бюджет?».

Почему поиск по ключевым словам не работает

Первое, что приходит в голову, — настроить уведомления на слова «ищу», «квартира», «куплю». Встроенный поиск Telegram и сторонние парсеры это умеют. На практике такой фильтр ломается в обе стороны.

Ложные срабатывания. «Ищу квартиру для съёмок рекламы», «кто ищет квартиру — не ведитесь на объявление по Северной, это мошенники», «ищу риелтора, который продаст мою квартиру». Во всех трёх есть и «ищу», и «квартира», и ни одно не является покупательским запросом под ваш объект.

Пропуски. Люди пишут как говорят: «рассмотрим дом с участком в Елизаветинской», «нужна двушка, семья с ребёнком, до 7», «однушка ФМР в пределах 6 ляма». Здесь нет ни «ищу», ни «куплю». Чтобы ловить такие формулировки, список слов разрастается до сотни, и ложных срабатываний становится ещё больше.

Никакой связи с вашей базой. Даже идеально настроенный фильтр скажет только, что кто-то что-то ищет. Подходит ли запрос под ваши объекты — всё равно придётся проверять глазами. Если у вас двадцать объектов в трёх районах, девять из десяти найденных запросов окажутся не про вас.

В итоге фильтр по словам экономит время только на самых простых чатах. Там, где запросов много, он превращается в ещё одну ленту, которую нужно читать.

Как выстроить работу с запросами вручную

Если чатов немного, запросы можно отрабатывать и без автоматизации. Главное — система, а не случайные заходы в чат между показами.

Составьте список чатов и разбейте по приоритету. Два-три чата, где больше всего запросов по вашим районам, — их проверяете несколько раз в день. Остальные — раз в день, вечером.

Держите под рукой краткую сводку по объектам. Тип, район, цена, ключевые особенности — одной строкой на объект. Тогда проверка запроса занимает секунды: пробежали сводку глазами и видите, есть ли совпадение.

Отвечайте объектом, а не вопросом. На «ищу двушку на ФМР до 9 млн» лучший ответ — короткое сообщение в личку с конкретным вариантом: «Добрый день, увидел ваш запрос в чате. Есть 2к на Фестивальном, 58 м², 8,7 млн, с ремонтом — пришлю фото?». Вопрос «а что конкретно ищете?» проигрывает коллеге, который сразу прислал вариант.

Ставьте ссылку на исходное сообщение. Когда вы пишете человеку в личку, он может не вспомнить, в каком чате оставлял запрос. Ссылка или цитата снимает недоверие: вы не спамер, вы отвечаете на его сообщение.

Не отвечайте в общем чате рекламой. Многие модераторы запрещают отвечать на запросы объявлениями в самом чате. Короткий ответ в личку работает лучше и не рискует удалением из группы.

Возвращайтесь к запросам при появлении нового объекта. Это часто упускают. Вы взяли на продажу новую трёшку в Гидрострое — пролистайте запросы за последние две-три недели. Кто-то из тех, кто искал именно такое, возможно, ещё не нашёл.

Эта система работает, пока чатов десять-пятнадцать и объектов немного. Дальше чтение ленты начинает съедать часы, а самые быстрые запросы всё равно достаются тому, кто оказался в чате раньше.

Шаблоны ответов на запрос

Ответ в личку читают за несколько секунд. Он должен сразу показать, что вы пишете по делу, и дать повод продолжить разговор. Три шаблона, которые легко подогнать под себя.

Ответ покупателю, если объект подходит точно:

Добрый день! Увидел ваше сообщение в чате «Недвижимость ФМР» — вы искали двушку до 9 млн. У меня есть 2к на Фестивальном, 58 м², 8,7 млн, с ремонтом, 5/9 этаж. Могу прислать фото и планировку?

Ответ, если объект подходит частично:

Добрый день! Вы писали в чате, что ищете однушку на ФМР до 6 млн. Точно в ФМР сейчас нет, но есть 1к в соседнем ЮМР за 5,8 млн, 15 минут пешком до Фестивальной. Если район не принципиален — пришлю подробности.

Ответ коллеге в риелторском чате:

Коллега, по вашему клиенту на 3к в Гидрострое: есть 3к, 84 м², 11,5 млн, собственник, чистая история. Комиссию делим пополам. Удобно созвониться?

Что объединяет все три: откуда вы узнали о запросе, конкретный объект с цифрами и простой следующий шаг. Никаких «рады предложить широкий выбор».

Как считать, окупаются ли чаты

Чаты кажутся бесплатным каналом, но время на них — тоже вложение. Чтобы понимать, стоит ли оно того, достаточно вести простой учёт за месяц:

• сколько подходящих запросов вы нашли;
• на сколько из них ответили в первый час;
• сколько ответов перешли в диалог, показ и сделку.

Сравните, как отвечают на запросы, найденные в первый час, и на те, что вы увидели к вечеру. Если разница заметна — а на активных чатах она почти всегда заметна, — главный рычаг не количество чатов, а скорость реакции на подходящий запрос.

Как это делает Forielt

Мы сделали мониторинг чатов именно под эту задачу: не ловить слова, а находить запросы, которые подходят под ваши объекты.

Читает чаты за вас. Только те, что вы подключили, — и ни одного сообщения не пропускает, пока вы заняты показами.

Отличает запрос от болтовни. ИИ читает сообщения как опытный риелтор, а не ищет ключевые слова. «Ищу однушку на ФМР до 5 млн» — запрос. «Кто знает хорошего сантехника» — нет. «Рассмотрим дом в Елизаветинской» — запрос, хотя слова «ищу» в нём нет.

Находит подходящие объекты. Понимает, что именно ищет человек, даже если это написано сленгом и сокращениями, и находит подходящее в вашей базе. Взяли новую трёшку — сразу видно, кто её недавно искал.

Уведомляет ответственного. У каждого объекта есть риелтор, который за него отвечает. Совпадение приходит ему, а не всей команде, — в приложении и в Telegram, и он сразу видит, кто и что ищет.

Отвечаете вы сами. Платформа клиенту не пишет и в личные сообщения ничего не отправляет. Первым человек услышит вас, а не бота.

Мониторинг читает Telegram и MAX — именно там живут чаты, в которых ищут недвижимость. Подробнее — на странице «Как это работает», стоимость пакетов — в ценах.

Частые вопросы

Можно ли отвечать на запрос прямо в чате? Зависит от правил. Во многих чатах ответы-объявления под запросом удаляют, а в риелторских чатах совместных продаж, наоборот, принято отвечать в ветке. Если правила молчат, пишите в личку и коротко отметьтесь в чате только тогда, когда это там принято.

Не посчитают ли сообщение в личку спамом? Если человек сам оставил запрос, а вы отвечаете на него конкретным объектом со ссылкой на его сообщение, — это ответ, а не спам. Спам — это сообщения людям, которые ничего не спрашивали.

Сколько чатов нужно читать? Для одного города обычно хватает двадцати–тридцати активных чатов. Смотрите на количество подходящих запросов, а не на количество участников.

Стоит ли отвечать на старые запросы? Да, если объект подходит точно. Шанс ниже, чем у свежего запроса, но покупатели ищут неделями, и не все уже нашли вариант. Особенно это касается запросов на редкие объекты.

Коротко

• Запросы покупателей появляются в городских, районных, риелторских чатах и чатах переезжающих. Качественнее всего — запросы коллег.
• Живой запрос: человек ищет сам, называет хотя бы одно условие, и сообщение свежее.
• Фильтр по ключевым словам одновременно пропускает нужное и заваливает лишним, а главное — не знает о ваших объектах.
• Решает скорость: отвечайте в личку конкретным объектом со ссылкой на исходное сообщение, и как можно раньше.
• Когда берёте новый объект, возвращайтесь к запросам за последние недели.

Общий порядок работы с чатами — от выбора до этикета совместных продаж — собран в статье «Чаты риелторов». Если объекты вы при этом ещё и публикуете в чаты, прочитайте, как выбирать группы для размещения и как не получить бан за объявления.